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萨省投资移民买生意建生意,怎样做才能确保被移民局认可?

      萨省自2007年开始省提名移民项目(Saskatchewan Immigrant Nominee Program,简称:SINP)。在2013年5月底,该提名计划被关闭并暂停,但于2015年重启。
     在2015年3月23日,萨省政府移民局宣布重启SINP新政,企业家类别正式引入 EOI(Expression of Interest)递交申请意向系统,更新了评分标准。 整个系统根据申请人的综合评分甄选申请人,被选中的申请人将先取得工作签证来经营生意,在登陆萨省后的12个月内完成创业和投资,经营 6个月后方可申请萨省省提名资格并获得加拿大永久居民身份。
     很多申请人即使在选择了“投资新建”或“购买生意”后,也不是很了解什么样的生意才算符合条件;有些申请人甚至在开展生意前对自己投资额的相关要求也是一知半解。小编在这里就带大家来了解一下萨省移民局对“符合条件的生意”有什么规定,并且一起来看看到底该如何计算投资额吧!
1
什么是“符合条件的生意”?
    萨省的省提名-投资移民类别对每位申请人未来在萨省开展的生意有一定要求。根据萨省政府的要求,申请人所投资的商业须满足以下要求:
  • 满足“2015年加拿大-萨斯喀彻温省移民合约条例”的各项规定;需经过SINP官员的评估,并具有为萨省创造经济效益的潜力;
  • 必须是现有企业的持续经营,或满足萨省经济需求的新建企业;
  • 可为独资企业、合伙企业或公司;须符合该商业所在社区的法律要求;
  • 商业须为营利实体店,其主要目的是通过销售货物和/或服务赚取利润;
  • 它们必须被视为1985年“加拿大所得税条例”第400(2)分节所界定的“常设机构”。
也就是说,申请人开展生意必须持续经营,且有实体店。 在移民官眼中是否算作”满足萨省经济需求“,却也模棱两可。 为了增加移民官对申请人商业计划的好感和可信度,申请人还须在商业考察过程中下点功夫,确保考察充分。
2
购买“现成生意”有哪些要求?
    一般来说,走SINP投资移民的申请者都可通过购买“现成生意”来提高EOI评分。对于在EOI分数线挣扎的申请者来说,5分的差距已然是天壤之别,而购买现成生意多加15分几乎可以确保申请人的EOI被抽中。 但是想要加上这15分,我们还得了解萨省移民局对“现成生意”的规定:
  • 以萨斯喀彻温省为基地的企业必须在过去三年中由同一业主持续经营;
  • 申请人须实地考察/拜访前业主;
  • 申请人须提供证据,证明申请人为该生意能够建立合理的市场价值做出了合理的努力;
  • 继承收购必须产生所有权的完全改变(也就是说,申请人将承担企业的全部控制权);
  • 申请人须维持所购买生意现有的加拿大公民或永久居民的就业人数;
  • 申请人须维持所购买生意的员工聘期和所开出工资。
3
从其他投资移民那里购买“现有生意”有哪些要求?
    随着萨省移民数量的不断增多,很多申请人会选择从获得省提名的投资移民那里购买心仪的生意。那么对于这类生意,萨省移民局也给出以下规定:
  • 该企业必须由前业主连续经营至少三年,并在过去三年中至少有两年的净利润。这一点应在商业登记和许可证文件、财务报表等中得以体现;
  • 前业主必须是永久居民或加拿大公民;
  • 申请人需实地考察/拜访现经营者;
  • 申请人须提供证据,证明申请人为该生意能够建立合理的市场价值做出了合理的努力
  • 申请人须具有购买商业的全部所有权;
  • 申请人须维持所购买生意现有的加拿大公民或永久居民的就业人数;
  • 申请人须维持所购买生意的员工聘期和所开出工资。
4
对“SINP项目申请者之间的合资企业”有哪些要求?
     随着近两年萨省投资移民数量的增长,很多申请人面临无法购买心仪且符合个人条件的生意的情况。为了将投资额控制在合理的范围内,部分申请人会选择与其他SINP申请人合资经营一家新企业、或购买一家现有企业;或与其他永久居民或加拿大公民建立伙伴关系。萨省移民局在对这类型的生意也有以下规定:
  • 该企业必须在过去三年中由同一所有者持续经营;
  • 所有申请人须完成商业考察会见前业主/商业伙伴;
  • 所有申请人必须提供证据,证明申请人为确定生意的投资金额或市场价值已作出合理的努力;
  • 所有合作的申请人须合伙购买商业的全部所有权;
  • 申请人们须保留现有加拿大公民或永久居民的就业机会时,但不会被要求创造更多的就业机会;
  • 在申请时,所有申请人须在申请表上表明他们将与其他SINP申请人或永久居民或加拿大公民成立合资企业,并须指明所有的拟议商业伙伴;
  • 每个申请者须同时递交个人的EOI;
  • 每位申请人将依据个人的EOI进行评估和资格标准进行筛选。EOI也是根据个人情况来评分,而非团体;
  • 如果任意一个申请人(合伙人)没有从EOI池中被抽中,其他剩余的合作伙伴都必须更新他们的商业计划。 为了确保每个人仍有资格获得之前递交的EOI分数,剩余的合作伙伴都须做出必要的修改;
  • 如果所有合作的申请人都被抽中,每位申请人也会签署一份个人的BPA;并且每位申请人须符合并履行BPA的条款才会被批准提名;
如果SINP的结论是:一个或多个合作伙伴由于人道主义和同情以外的原因未能满足其个人业务业绩协议的条款,则将要求所有剩余的合作伙伴更新他们的绩效协议,以确保他们仍能符合项目标准。(这包括但不限于对所需投资金额的更改)
5
萨省移民局对“最低投资”有哪些要求?
    萨省移民局对申请人投资金额的计算方式与很多申请人想象的大相径庭,在面试过程中有些移民官也会就申请人对投资金额的分配展开讨论,所以小编也建议各位申请人一定要充分了解官方对“最低投资额”的解释和界定来加深对自己商业计划的理解。
    SINP官方给出的评估依据是以投资金额是否与对以下两方面至关重要:
1. 开办和经营一项新业务;
2. 购买、改进和经营一项现有业务。
    实际上,并非所有的投资都具有算作总投资金额的资格。 移民局对“最低投资额”给出了以下规定:
  • 购买商铺(仅限新建生意):SINP不会将房地产视为符合条件的投资,除非申请人能证明该房产对企业至关重要。如果是的话,最多是投资任务的50%可以做为有效投资额;
  • 用于购买现成生意,包括其现有业务库存的资金可全款计算为有效投资额;
  • 对于新建生意,前六个月内的营运开支和成本可算入有效投资款;对于购买生意或加盟连锁,前三个月内的营运开支和成本则计入投资;
  • 商品销售成本(COGS): 对于新建生意来说,移民局可以考虑将在六个月内的月均COGS的三倍算为有效投资额;对于购买生意来说,在六个月内的月均COGS的一倍可算为有效投资额;
  • 营运开支和启动成本(Operating Expenses and Start-up Cost):营业费用是指经常性的每月开支,如租金、工资和水电费。启动成本是指与企业初始建立相关的费用,如营销、保险或用品。移民局会将新建生意刚开始6个月内,或购买生意刚开始三个月内符合条件的营运成本和启动费用算为有效投资额。
  • 现金和应收账款(Cash and Receivables):在这一方面,移民局会根据行业标准、商业规模和范围,将合理的现金和应收账款做为符合条件的投资。 不过,这部分最多只能占所需投资总额的百分之十五。
      关于投资额,申请人还需要注意的是支付给自己或家庭成员的工资不可计算为有效投资额。
    无论是“购买生意”还是“新建生意”,申请人对SINP项目的了解也是移民官在面试中越来越重视考察的问题之一。 只有申请人理解了萨省移民局对所投资商业的规定,在日后应对面试、后期商业考察以及未来开展生意的过程中才能够方向明确、得心应手。
原创:安可教育于移民 

投资移民萨省买生意遭遇歧视,霸气回应, 太解气了!

作者:SINP地产团队 Robin Liu  微信:L6906786,转载请注明出处及链接

笔者在加拿大生活13年,第一次在加拿大遇到种族歧视[抓狂]。

作为SINP.CA地产团队的一员,近日帮客户找到一个要价超合理的在售的小镇生意。要价仅10万,遂为客户下单10万。

卖方回话:”不卖给中国人[大哭]”。

我方随即同客户商议并回话:”我们现在出价20万,卖否?”.

没想到对方也算条汉子:“卖!”。

既然你汉子我们就爷们,立刻下单20万!随即发给对方。

对方收到20万的offer 后,问了一句:“接手后是否打算保留现有的3名员工(当地白人)?”。

我方回话: “接手后打算立即把这个店关掉!”。

目前等待卖方回复中….想必卖方现在一定很纠结:这个offer,接还是不接呢?

想起了一部电影里的经典台词:”我这有两根金条,你说哪根是纯洁的,哪根是肮脏的?”

以上情节千真万确,无半点虚假。
欲知后事如何,且听下回分解…..

本人将以上经历分享到微信朋友圈后,群众的回应立即就炸了锅:

 

2019年4月13日 事件追踪:

“不卖给中国人”的故事,以卖方老外坐了把过山车剧终。挂牌牌价10万,不卖给中国人,但抵不过诱惑接受了有条件的双倍价Offer,美昏了。没想到最终被迫接受了12万的成交价。恭喜Qing Zhang 客户梁先生以仅12万的价格买到这样一个超值的食品超市:带酒牌,年销售额近60万。购买价含10000平尺土地及3000平尺砖结构物业,物业维护状况良好。购买价含有所有超市设备设施,歺饮设备,超大冷库。位置沿加拿大1号高速公路,近大城市。

作者:SINP地产团队 Robin Liu  微信:L6906786,转载请注明出处及链接

加拿大房产经纪体系与某厉害国的不同

作者:SINP地产团队 Robin Liu  微信:L6906786,转载请注明出处及链接

国内房产中介公司是一个中间人公司(或连锁公司),其特点是独立性,封闭性和非规范性:

  • 独立性。独立性是指各公司独立运作,整个房产中介行业没有一个统一的管理机构和行业规范,表现为各个公司甚至同一公司的不同连锁店之间服务各异,各种欺诈行为时有发生。
  • 封闭性。封闭性是指各中介公司只销售本公司自有房源,买主只有到房源的挂牌公司才能购买该房子,这就是从国内来的朋友习惯于直接找卖方代理买房的主要原因之一。
  • 非规范性。非规范性是指整个行业没有遵守同一行业法律规范(包括使用统一的各类标准合同文本),不是受同一执法部门监督管理。

国内房产中介方式的问题是显而易见的,买主想买一套合适的房子通常要跑遍所有主要中介公司;而对于卖方来讲,选择门市多的公司对提高房屋市场曝光率至关重要。

加拿大没有国内所谓的房产中介。这里的每一个地产经纪都是以卖方或卖方的唯一代理的角色完成一个地产交易的。加拿大房地产经纪行业的特点可以用开放性、规范性和安全性来概括:

  • 开放性。 开放性是指所有放在MLS房产交易系统上的在售房源和全部房屋交易历史数据等对所有当地(通常以市为单位)注册地产经纪开放;同时所有当地注册地产经纪均有资格将所代理的房源放在MLS房产交易系统上。这就从根本上打破了以公司为界限的封闭式经营模式
  • 规范性。 规范性是所有注册地产经纪都遵守同一行业法律规范(包括使用统一的各类标准合同文本),受同一执法部门监督管理。

萨省成立了省房地产管理委员会,专门制定房地产监管法律法规,同时负责从地产经纪的注册、监管,到调查处理顾客投诉等具体职能。委员会是省司法部门的组成部分,拥有执法权。另外,成立了国家、省和市三级房地产经纪协会,通过加强行业培训促进房地产经纪服务的标准化。

萨省房地产管理委员会规定,所有注册地产经纪必须购买行业保险。如果由于地产经纪的失误给买卖双方带来损失,顾客可以得到保险赔偿。

常见问题解答:

 

1, 我要买房, 我应该请自己的代理经纪吗?
由于所有房源都开放给所有注册的地产纪纪,且使用买方经纪的服务是免费的,所以绝大多数(超过90%)的买家会请一个地产纪纪作自己的唯一代理。该代理会在开放的房源系统中搜寻最适合自己客户且性价比高的房产。使用买方代理的另一个好处是你的买方代理会提供咨询,建议,免费估价,市场分析,房产个案分析等服务。

买方代理的服务是免费的,并不代表你使用了一个经纪的买方代理服务后,可以不通过他而通过其他经纪买,或买一个卖家自售的房产。买方经纪的报酬是在帮助买方完成房产交易后,从卖方经纪那里分得的。这种情况下双方经纪分享卖方支付的整份佣金,通常对半分。

SINP地产团队因为充分信任来自厉害国的朋友,所以从未,将来也不会让大家同我们签订买方代理协议。当然,如果由于特别原因而终止与我们的买方代表服务,我们也表示理解。

 

2,有客户说,”我同时使用多个地经纪,谁找到我满意的房源我就通过谁买”。这种做法妥当吗?

有客户说,”我同时使用多个地经纪,谁找到我满意的房源我就通过谁买”。这样做的客户,SINP地产团队是不服务的,什么原因?因为所有房源是开放的,每个经纪可以发给他一个包含所有房源的链接,他到底通过谁买?这么做的客户显然不了解加拿大的房源开放性,也不知道买方代理的唯一性。

作者:SINP地产团队 Robin Liu  微信:L6906786,转载请注明出处及链接

里贾纳东区独立屋出售 1738 E Boyd St

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穆斯乔老字号歺馆出售(含物业)$74,9000

穆斯乔老字号歺馆出售(含物业),National Cafe 已连续经营71年了。店堂入口紧连穆斯乔标志旅游景点TUNNELS的入口。总面积9473平方英尺。二楼有沿街的单独进户门,可单独做为办公出租。要价$74,9000. 卖方经纪Qing Zhang (Royal LePage Landmart) 306-684-0136 加微信q6840136  更多符合SINP投资移民的商业:Http://sinp.ca.

 

穆斯乔商业物业出售 1147 Main St N

Moose Jaw 商业物业出售,位于市中心,沿主街道Main Street. 带单车库,后院可停4辆车。地下室带厨卫及2卧室。地下室有单独出入门,可单独出租.前院可建双车位停车场。可用于零售、办公乃社区服务类生意。

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萨省ESSO加油站+便利店出售 $799,000

萨省ESSO加油站 / 便利店出售!要价$799000。
地址: 70 Crescent Lake Road, Saltcoats SK.

沿跨省高速Yellow Head HWY 16, 位于Yorkton 市东南约40公里。占地约3.32英亩,便利店面积约1440平方英尺。当前业主已经连续经营很多年,符合SINP投资移民新旧政。

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